نتایج یك پژوهش نشان می دهد
بازار مسكن در مرز حباب قرار دارد
به گزارش زمین دار شو نتایج به دست آمده از یک پژوهش درباره بازار مسکن شهر تهران که ۱۶ شاخص را مورد ارزیابی قرار داده، نشان داده است که در سال های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ بیشترین و مداوم ترین افزایش قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته رقم خورده و احتمال این که قیمت واقعی مسکن در بالاترین سطح خود باشد بسیار زیاد است؛ ازاین رو احیانا امسال روند تثبیت قیمت مسکن که با عنایت به تورم به معنای کاهش قیمت واقعی است شروع می شود.
به گزارش زمین دار شو به نقل از ایسنا، در پژوهشی که با عنوان «آیا بازار مسکن وارد حباب شده است؟» ۱۶ شاخص درمورد بازار مسکن شهر تهران مورد ارزیابی قرار گرفته است. این بررسی در دو قسمت با عنوان «شاخص های مسکن» و «پرسشنامه از متقاضیان بالقوه خرید» انجام شده که در بخش شاخصهای مسکن، تغییرات سالانه قیمتی مسکن در بازار مسکن شهر تهران، شاخص قیمت به رهن و اجاره، نسبت قیمت به دستمزد، تعداد معاملات و بررسی جست وجوی کلمه «قیمت خانه» توسط کابران اینترنت پرداخته شده است. قسمت دوم این پژوهش هم به نتایج ۱۱ پرسش از متقاضیان بالقوه خرید ملک اختصاص یافته است.
طبق اطلاعات سامانه کیلید از شاخصهای اقتصادی و نتایج پرسشنامه میتوان این گونه استنباط کرد که با افزایش قیمت مسکن در سال های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به ترتیب با ۷۰ درصد، ۱۰۲ درصد و ۸۵ درصد بازار مسکن وارد رفتارهای هیجانی و حبابی شده و نگاه به خرید ملک بعنوان یک کالای سرمایه ای بیشتر از گذشته شده و احتمال این که قیمت واقعی مسکن در بالاترین سطح خود باشد بسیار زیاد است. با عنایت به این که کشور ما همیشه تورم دارد کاهش اسمی قیمتها امکان دارد رخ ندهد اما قیمت واقعی مسکن (تورم در رفته) احیانا کاسته می شود.
تغییرات سالانه قیمتی مسکن در بازار مسکن شهر تهران
در این داده ها از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۰ از شاخص میانگین وزارت راه و شهرسازی استفاده شده است. از سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ از شاخص کیلید استفاده شده است. میزان رشد در سال های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به ترتیب ۷۱، ۱۰۳ و ۸۵ درصد بوده اند. این افزایش بیشترین و مداومترین افزایش قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته بوده اند. ما یک سال در سال ۸۶ افزایش ۸۱ درصدی را شاهد بودیم و در سال های ۷۴ و ۷۵ به ترتیب رشد ۶۱ درصدی و ۶۷ درصدی داشته ایم. همانطور که مشاهده می کنید در طول ۳۰ سال فقط ۴ سال افزایش متوالی بالای ۷۰ درصد در قیمت مسکن را مشاهده کرده ایم و آن هم در سال های ۸۱، ۹۷، ۹۸ و ۹۹ بوده اند. افزایش مداوم و بسیار شدید سال های اخیر امکان دارد ذهنیتی در خریداران به وجود آورد که این روند همچنان ادامه پیدا می کند و انگیزه مردم برای سرمایه گذاری را افزایش دهد.
شاخص قیمت به رهن و اجاره
این شاخص یکی از شاخص هایی است که تا حدودی به ما نشان داده است آیا قیمت مسکن حبابی شده است؟ در این بخش شاخص قیمت ملک به اجاره در شهر تهران در سال ۹۹ به بالاترین حد خود در طول ۳۰ سال گذشته رسیده و این عدد در طول تاریخ بی سابقه بوده است. این عدد در سال ۷۵ به ۲۸ رسیده بود اما امروز رکورد ۳۰ ساله خویش را زده و این نسبت به ۲۹.۵ رسیده است.
نسبت قیمت به دستمزد
یکی از شاخص ها جهت بررسی این که قیمت overshooting شده است نسبت قیمت به دستمزد است و به جهت اینکه این عدد ملموس تر باشد تعداد سالهای انتظار برای خرید یک ملک ۵۰ متری باتوجه به حداقل دستمزد هر سال و قیمت ملک بررسی شده است. اگر فرض نماییم که فرد یک سوم از درآمد خویش را در هر ماه برای خرید خانه پس انداز کند چه مدت طول می کشد تا خانه ای خریداری کند. همان گونه که مشاهده می کنید در این شاخص هم با عدد ۱۵۴ سال به بیشترین میزان خود در طول ۳۰ سال خود رسیده است.
تعداد معاملات
یکی دیگر از شاخص هایی که میتوان بررسی کرد تعداد معاملات است که نشان داده است بازار مسکن شهر تهران وارد رکود شده است. از سال ۸۹ تا ۹۶ به صورت متوسط سالانه ۱۶۳ هزار معامله خرید در بازار مسکن تهران انجام می شده، اما در سالهای ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به صورت متوسط ۱۰۰ هزار معامله انجام شده است. در سالهای ۹۸ و ۹۹ تعداد معاملات به ۸۴ هزار واحد مسکونی در سال نزول کرده که حدودا نصف میانگین سالهای ۸۹ تا ۹۶ بوده است. این اعداد به خوبی نشان داده است که افزایش بی سابقه قیمت مسکن سبب رکود شدید در این بازار شده و بخش تقاضای مصرفی در بازار کاهش جدی یافته است.
بررسی جست وجوی کلمه «قیمت خانه» توسط کاربران اینترنت
یکی از ابزارهایی که میتوان جهت بررسی حباب ها انجام داد، ابزار گوگل ترند است که میزان جست وجوی کاربران یک کشور روی کلمات را در سالهای مختلف نشان داده است. بر مبنای داده های گوگل ترند کلمه «قیمت خانه» در سه سال قبل نسبت به سایر سال ها توسط کاربران ایران بیشتر جست وجو شده است. این مورد نشان داده است افزایش قیمت در سالهای اخیر سبب شده بود تا مردم بیشتر تغییرات قیمت مسکن را رصد کنند. بیشترین میزان جست وجوی این کلمه از جانب کاربران در دوره ۱۰ ساله اخیر در ارتباط با بازه اردیبهشت تا مهر سال ۹۹ بوده است. این داده ها نشان داده است احتمال حباب مسکن در آن زمان بیشتر از سایر دوران است.
البته ناگفته نماند که در این زمان دولت دو مرتبه خواهان حذف قیمت از آگهی های املاک در سایت های تبلیغاتی املاک شد تا با حذف قیمت از روند افزایشی قیمت مسکن جلوگیری نماید، اما این مورد فقط سبب افزایش هزینه خریداران و فروشندگان برای آگاهی از قیمت روز مسکن شد و هیچ اثری در پیشگیری از افزایش قیمت مسکن نداشت.
بخش دوم این پژوهش، ۱۱ سوال از متقاضیان بالقوه خرید (کاربران سایت) پرسیده شده است. ابتدای سال ۱۴۰۰ از کاربرانی که می خواستند تغییرات قیمتی مسکن خویش را در سایت رصد کنند یا در جست وجوی خرید ملک بودند نظرسنجی به عمل آمده و دیدگاه و نظرات آنها درباره بازار مسکن دریافت شده است.
نتایج سوال اول که ۴۹۰ نفر به آن پاسخ داده اند نشان داده است که حدود ۴۴ درصد از این افراد در پنج سال قبل خانه ای خریداری نکرده بودند.
۳۳ درصد خریدها به قصد سرمایه گذاری بوده است
سوال دوم این بود که «به چه منظوری ملک خویش را خریداری نموده اید؟» که ۳۳ درصد افرادی که در یک سال گذشته خانه خریده اند به قصد سرمایه گذاری تهیه کرده بودند در حالیکه این عدد برای افرادی که ۱ تا ۳ سال و یا ۳ تا ۵ سال خریداری نموده بودند ۱۱ درصد و ۱۳ درصد بود. این مورد از آن حکایت می کند که تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن پارسال زیاد شده و نگاه به مسکن بعنوان یک کالای سرمایه ای در سال گذشته شدت یافته است.
«خرید خانه، امروز در تهران به چه میزان ریسک دارد؟» این عنوان سوال سوم بوده که ۳۰ درصد از پاسخ دهندگان آنرا دارای ریسک زیاد، ۳۴ درصد بدون ریسک و ۳۶ درصد تا حدی ریسک دانسته اند.
در سوال چهارم از کاربران خواسته شده تا رفتار قیمتی بازار مسکن شهر تهران را در سال های آینده پیشبینی کنند. ۵۶ درصد تصور این را دارند که قیمت مسکن در سال های آتی بیشتر از تورم افزایش می یابد. این نشان داده است که همچنان مردم تصور این را دارند که قیمت مسکن روند افزایشی خویش را حفظ می نماید و انتظار افزایش قیمت را دارند.
انتظار دارید در ۱۲ ماه آینده چند درصد ارزش خانه های تهران تغییر کند؟ پاسخ دهندگان به پرسش پنجم ۴۵۳ نفر بودند که به صورت میانگین ۲۸ درصد افزایش قیمت مسکن را برای سال آینده پیشبینی کرده اند.
سوال ششم این است که طی ۱۰ سال آینده انتظار دارید ارزش خانه های تهران به صورت متوسط سالیانه چند درصد تغییر کند؟ ۷۵ درصد افزایش سالیانه قیمت مسکن را برای ۱۰ سال آینده پیشبینی کرده اند.
همینطور ۶۹ درصد کاربران در پاسخ به سوال هفتم که سال ۱۴۰۰ زمان مناسبی برای خرید ملک است چونکه قیمت مسکن در سال های آتی افزایش می یابد، گزینه موافقم را برگزیده اند. چونکه انتظار دارند که قیمت همچنان افزایش یابد.
سوال هشتم این بوده که اگر شخصی امروز مسکن خریداری نکند احیانا بعدا قادر به تهیه خانه نخواهد بود؟ ۷۵ درصد از پاسخ دهندگان جواب مثبت داده اند.
در مکالمات چند ماه گذشته با دوستان و همکاران، به چه میزان شرایط بازار مسکن مورد بحث قرار گرفت؟ ۴۸۶ نفر به سوال چهار گزینه ای نهم پاسخ داده اند که نشان داده است ۴۴ درصد از افراد به صورت مکرر با دوستان و آشنایان خود در ارتباط با بازار مسکن صحبت کرده اند.
سوال ۱۰ این است که به نظر شما کدام بازار بهترین بازار برای سرمایه گذاری بلندمدت است؟ ۴۹ درصد از کابرانی که به این سؤال جواب داده اند بازار مسکن را مناسب برای سرمایه گذاری دیده اند، پس از آن ۱۹ درصد بازار ارزهای دیجیتالی را مناسب دیده اند، ۱۵ درصد بازار سرمایه، ۱۴ درصد بازار سکه و طلا و ۲ درصد بازار ارز را مناسب دیده اند.
در چند ماه اخیر در مکالمات با دوستان و آشنایان در ارتباط با کدام بازار بیشتر بحث شد که بیشترین رای را بازار سرمایه با ۳۳ درصد، پس از آن به ترتیب بازار مسکن با ۲۵ درصد، بازار ارزهای دیجیتالی ۱۹ درصد، بازار ارز ۱۹ درصد و در نهایت بازار سکه و طلا با ۸ درصد رتبه آخر را در میان پاسخ کاربران داشته است.
منظور از حباب چیست؟
در مقدمه این مقاله به بررسی این مورد که در چه شرایطی میتوان گفت یک بازار حباب دارد پرداخته شده است. شیلر و کیس در مقاله سال ۲۰۰۳ با عنوان «آیا در بازار مسکن حباب وجود دارد» اعتقاد دارند که در کاربرد گسترده این اصطلاح به وضعیتی گفته می شود که انتظارات بیش از اندازه مردم، از افزایش قیمت در آینده سبب افزایش موقت قیمتها می شود. در حین حباب قیمت مسکن، خریداران مسکن فکر می کنند خانه ای که برای آنها بسیار گران است حالا یک خرید قابل قبول است؛ چونکه با افزایش قابل توجه قیمت در آینده سود زیادی خواهند برد و با عنایت به این که افزایش قیمت مسکن در سال های آتی از پس انداز بازدهی بهتری دارد، نیازی به پس انداز زیادی ندارند.
افرادی که در دوران حباب قیمتی موفق به خرید خانه نشده اند نگرانند که اگر امروز موفق به خرید ملک نشوند احیانا در آینده با سختی بیشتری قادر به خرید مسکن خواهند بود. ازاین رو انتظار افزایش قیمت در آینده اثر جدی بر سمت تقاضای ملک می گذارد، اگر مردم انتظار داشته باشند که قیمت ملک کاهش پیدا نکند، و مطمئن باشند برای مدت طولانی قیمت ملک کاهش پیدا نمی کند، آنها مسکن را بعنوان یک دارایی با ریسک کم قلمداد می کنند. در این شرایط تقاضای سرمایه گذاری در ملک شدت بیشتری می گیرد و با افزایش تقاضای سرمایه گذاری احتمال حبابی شدن بازار مسکن زیاد می شود. یکی از خصوصیت های حباب مسکن این است که خرید ملک جهت افزایش قیمت آن در آینده است نه برای لذت زندگی در آن.
اگر انتظارات افزایش سریع و مداوم قیمت ها یک عامل موثر در ایجاد انگیزه برای خریداران ملک باشد، در آن صورت قیمت مسکن به صورت ذاتی بی ثبات است. قیمت ها همیشه نمی توانند با سرعت بالا بروند و هنگامی که مردم متوجه شوند افزایش قیمت ها متوقف شده است، حمایت برای پذیرش قیمت های بالا شکسته می شود و قیمت ها در نتیجه کاهش تقاضا، (در اقتصادهای سالم با نرخ تورم تک رقمی) کاسته می شوند، در کشور ما اما نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی می شود و درنتیجه آن حباب می ترکد.
منبع: zamindarsho.ir
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب