انتقال هزینه مالیات ساخت به خریدار

هیئت دولت در ۱۷ خرداد امسال مصوبه جدیدی در خصوص مالیات بر ساخت و ساز را به تصویب رساند. بر اساس این مصوبه، درآمد افراد حقیقی و حقوقی از محل ساخت و فروش هر نوع سازه ای و همچنین از محل عرصه و اعیانی مشمول مالیات می شود. ضمن اینكه ارزش روز زمین در هنگام ساخت از ارزش روز فروش زمین كسر شده و مابقی سود فروش آن مشمول تا ۲۵ درصد مالیات می شود.

درآمد مالیاتی كشورهای توسعه یافته ۴ برابر ایران

اگرچه درآمد دولت ها از مالیات در كشورهای پیشرفته تا ۳۰ درصد و در كشورهای در حال توسعه تا ۲۰ درصد تولید ناخالص داخلی را تشكیل می دهد، اما در ایران به گفته علی طیب نیا، وزیر امور اقتصادی و دارایی(در همایش مالیات در اسفند سال ۹۵) بالاترین درآمد مالیاتی دولت در سال گذشته اتفاق افتاد كه نسبت آن به تولید ناخالص داخلی تنها ۸ درصد بود و مابقی تولید ناخالص داخلی از محل سایر درآمدها به خصوص نفت حاصل شد.

تجارب جهانی مالیات بخش مسكن

مالیات بر نقل و انتقال ملك نیز در بسیاری از كشورهای دنیا به عنوان پایه درآمدهای مالیاتی محصوب می شود این رقم در برخی كشورهای پیشرفته مانند انگلیس تا ۱۵ درصد برای املاك بالای ۲ میلیون پوند وضع شده است. همچنین در برخی شهرهای پرجمعیت هند مالیات نقل و انتقال ملك تا ۸ درصد تعیین شده است. در ایران تا پیش از تصویب قانون جدید «مالیات بر ساخت و اولین فروش»، از ۱۰ درصد ارزش معامله نقل و انتقال ملك، مالیات اخذ می شد كه به دلیل مبهم بودن قانون، امكان فرار مالیاتی در آن بسیار بالا بود و فروشندگان و خریداران مسكن، مالیات بر نقل و انتقال ملك را عملا پرداخت نمی كردند.

با این حال پژوهش های تطبیقی مالیات بر درآمدهای حاصل از فعالیت های اقتصادی در بخش مسكن در كشورهای مختلف نشان می دهد هدف گذاری این كشورها از وضع مالیات، مانع از ورود دلالان و سفته بازان به این بازار و درنتیجه كنترل نوسان های قیمتی ملك شده است اما در ایران مالیات ها نه تنها به كنترل قیمت مسكن كمكی نكرده، بلكه دلالان از مالیات بر نقل و انتقال مسكن طفره رفته اند.

از همین رو بود كه دولت در ۱۷ خرداد ماه امسال و در راستای ابلاغ آیین نامه های قانون مالیات های مستقیم، مصوبه ای در خصوص مالیت بر ساخت و اولین فروش آن تصویب كرد تا از فرارهای مالیاتی این بخش جلوگیری كند. اما این مصوبه نیز با انتقاداتی از سوی انبوه سازان روبه رو شده و آن را مانع رونق مسكن می دانند.

مخالفان: مالیات بر ساخت به گرانی و ركود می انجامد

بسیاری از مخالفان قانون مالیات بر ساخت و ساز معتقدند سازنده مالیات را بر خریدار و مصرف كننده منتقل كرده كه به افزایش قیمت مسكن منجر می شود؛ درنتیجه خریداران با كاهش قدرت خرید مواجه شده و مسكن نوساز و ساخته شده نیز به سختی به فروش می رسد و بر ركود بازار این بخش می افزاید. به تبع این وضع، انبوه سازان از قدرت مالی كافی برای شروع به ساخت برخوردار نخواهند بود و این موضوع به كاهش ساخت و ساز منجر می شود؛ كاهش ساخت نیز كاهش عرضه را در پی دارد كه با افزایش تقاضا در سال های آینده، قیمت مسكن به صورت جهشی و تصاعدی افزایش خواهد یافت؛ این چرخه معیوب كاهش عرضه و افزایش تقاضا و درگیری آن با كاهش قدرت خرید مسكن مردم، هیچ گاه خروج مسكن از ركود را در شرایط فعلی در پی نخواهد داشت.

موافقان: چرا تولیدكننده مالیات بدهد اما مسكن ساز خیر؟

از سوی دیگر موافقان مالیات بر ساخت بر این اعتقادند كه ساخت و ساز نیز مانند هر فعالیت اقتصادی سالم دیگری بوده و سازندگان مسكن هم باید همانند دیگر تولیدكنندگان مالیات بدهند. نبود مالیات محكم در این بخش در سال های گذشته سبب شد تا بسیاری از افرادی كه در مشاغل غیر مرتبط بودند وارد بخش ساخت و ساز شده و به دلیل نبود شفافیت در هزینه های این بخش، توانستند به سودهای كلانی برسند. چون سازندگان مسكن به خصوص حقیقی ها، از دفاتر ثبت درآمدها و هزینه های شفافی برخوردار نیستند و به راحتی امكان سندسازی در این بخش وجود دارد كه با ساماندهی آنها می توان درآمد مالیاتی دولت را افزایش داد.

مالیات بر ساخت مسكن موضوع عجیب و غریبی نیست

دكتر تیمور رحمانی، پژوهشگر ارشد مالیات مسكن در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره مالیات بر ساخت و ساز گفت: به نظر من مصوبه جدید دولت فی نفسه كار خوبی است و فعالان حوزه ساخت و ساز و تولید مسكن نیز باید همانند سایر تولیدكنندگان و فعالان اقتصادی سالم، مالیات پرداخت كنند؛ همچنین مالیات بر ساخت و ساز بر خلاف مالیات بر اجاره مسكن كه یك نوع مالیات اختصاصیِ این بخش محسوب می شود، مالیات ویژه ای نیست و در مصوبه اخیر دولت، مسكن سازان همچون سازندگان دیگر كالاها مثلا تولیدكننده فولاد دیده شده است.

عضو هیئت علمی دانشكده اقتصاد دانشگاه تهران با انتقاد از برجسته كردن مالیات بر ساخت و ساز از سوی برخی فعالان بخش مسكن و انبوه سازان كه سبب شده تا بسیاری آن را موضوع عجیب و غریبی بپندارند، افزود: مصوبه اخیر دولت به طور كلی با قانون مالیات های مستقیم هماهنگی دارد.

به گفته مجری پژوهش مالیات بهینه مسكن در وزارت راه و شهرسازی، سازمان امور مالیاتی و حسابرسان به راحتی می توانند دفاتر سود و زیان یا درآمد و مخارج یك شركت تولیدی را محسابه كنند و امكان نظارت بر این دفاتر وجود دارد؛ اما در بخش ساخت و ساز مسكن و سپس فروش آن، به جهت زمان بر بودن این فرآیند كه در دوره های ركود بازار مسكن بیشتر هم می شود، نمی توان درآمدها و سود سازنده را واقعی دانست چرا كه با توجه به وجود تورم نمی توان به محاسبه سود واقعی از محل قیمت تمام شده ساخت به همراه ارزش زمین در هنگام خرید آن و نیز قیمت فروش اعیانی در چند سال بعد از ساخت و ارزش عرصه (زمین) در هنگام فروش پرداخت؛ اگرچه این موارد همگی در قانون اخیر مالیات بر ساخت دیده و لحاظ شده است. اما ارقام نهایی قطعی نیستند.

قرار نیست هزینه مالیات ساخت به مصرف كننده مسكن منتقل شود

نویسنده كتاب «اقتصاد كلان نوین» در پاسخ به پرسش خبرنگار مهر در خصوص انتقاد برخی كه آثار این قانون مبنی بر انتقال هزینه مالیات از سوی تولیدكننده به مصرف كننده را مطرح می كنند، اظهار داشت: من با این انتقاد مخالفم چون از نظر علمی و تجربی اینگونه نیست كه اگر دولت به كالایی، مالیاتی مثلا معادل یك میلیون تومان وضع كرد، همه آن رقم یك جا به مصرف كننده منتقل شود در همه دنیا نیز همین گونه است. این موضوع در اصطلاح علم اقتصاد، تابع كشش بازار عرضه و تقاضاست كه عوامل و فاكتورهای متعددی در انتقال مالیات وضع شده به مصرف كننده دخیل است. ضمن اینكه اگر سازنده بخواهد مالیات را به طور كامل از مصرف كننده بگیرد، به دلیل كاهش قدرت خرید مردم، اساس امكان فروش محصول و كالای خود را ندارد تا بتواند هزینه مالیات را از او بگیرد؛ درنتیجه سازنده مسكن برای آنكه بتواند به سود خود در مدت زمانی معقولی دست یابد، مجبور به فروش ملك با قیمت تعدیل شده تری است و باید بخشی از هزینه مالیاتی را از سود خود پرداخت كند. در هیچ جای دنیا امكان انتقال كامل هزینه های مالیاتی به مصرف كننده نهایی اجازه داده نمی شود.

وی با اشاره به عدم شفافیت دفاتر تولیدكنندگان بخش مسكن و سازندگان نسبت به دیگر تولیدكنندگان یا فعالان بخش خدمات و تجارت، گفت: من با انتقادی كه از نوع نوشتن این قانون وجود دارد موافقم اصولا باید قوانین اقتصادی به خصوص مالیات به صورت ضفاف و ساده باشد اینكه در قانون آمده سازنده اگر تا سه سال پس از ساخت نتواند ملك را بفروشد، دیگر از شمول مالیات بر ساخت و ساز خارج می شود، سبب می شود تا بسیاری از انبوه سازان به سندسازی روی بیاورند. به این صورت كه ملك را بدون سند رسمی و به صورت قولنامه ای می فروشند و مالك سه سال بعد از گذشت ساخت و ساز، باید به دنبال تهیه سند رسمی باشد.

دانشیار دانشگاه تهران ادامه داد: البته این موضوع برای سازندگان خرد بیشتر مصداق دارد اما انبوه سازان كه به درآمدهای حاصل از فعالیت اقتصادی خود برای به كار انداختن پروژه های ساختمانی بعدی نیازمندند، نمی توانند سه سال پس از اتمام پروژه به اصل و سود سرمایه خود دست یابند. بنابراین نمی توان چندان این موضوع را به عنوان نقطه ضعف قانون دانست.

رحمانی تأكید كرد: به هر حال اگر در دوره رونق مسكن این قانون ابلاغ و اجرایی می شد بهتر بود چون سازنده بدون اعتنا به مالیاتی كه باید بدهد بلافاصله پس از اتمام كار واحدهای مسكونی ساخته شده را به فروش می رساند و درآمد خود را در پروژه دیگری سرمایه گذاری می كند و بازار عرضه و تقاضا هم به یك تعادل رسیده است.