سه گانه قیمت شكن در بازار مسكن
به گزارش زمین دار شو كاهش ماهیانه قیمت در مناطق میانی، افت ۷۸ درصدی معاملات و افزایش ۲۵ درصدی ساخت و ساز، چشم انداز امیدواركننده ای را پیش روی بازار مسكن پایتخت قرار داده است.
به گزارش زمین دار شو به نقل از ایسنا، به دنبال توقف رشد قیمت ها در بازار مسكن و افزایش ساخت وساز، نشانه های جابه جایی عوامل ركودزا بروز كرد. تا دو ماه قبل، واسطه های ملكی عنوان می كردند علت اصلی ركود به نبود تقاضا مربوط نمی گردد بلكه مالكان از فروش خودداری می كنند. مشاهدات میدانی هم با عنایت به نبود چشم انداز روشن از شرایط عمومی اقتصاد و نگرانی از تاثیرگذاری عوامل سیاسی بر بازار مسكن، صحت این ادعا را ثابت می كرد.
بعد از آن كه قیمت ها در بازارهای ارز و سكه به ثبات رسید و قیمت مسكن از اواسط تیرماه روند نزولی به خود گرفت، سطح انتظارات هم در بخش عرضه و تقاضا برعكس شد. بررسی های میدانی از دفاتر مشاور املاك نشان داده است ورود املاك كلیدنخورده به بازار ملك شروع شده و شاهد ثبت ركوردهای كاهشی قیمت در این بخش هستیم. كارشناسان می گویند واكنش بازار مسكن به هر نوع متغیر طی یك سال قبل خنثی بود؛ به صورتی كه افت شدید معاملات مسكن و كاهش قیمت ارز تاثیری در شیب افزایشی قیمت مسكن ایجاد نكرد. طی یك سال قبل شاهد بودیم پس از آن كه دلار قله ی ۲۰ هزار تومان را لمس كرد روند قیمت این ارز همواره نزولی بوده و الان به كانال ۱۱ هزار تومان رسیده اما قیمت مسكن در راه صعود قرار گرفته بود.
با این وجود از اواسط تیرماه، نمایه های تهدیدكننده طرف عرضه ی املاك رصد شد و خریداران دست بالا را پیدا كردند. با نزدیك شدن به شهریورماه كه كارشناسان از آن بعنوان نقطه اوج رونق بازار مسكن یاد می كنند، حد مقاومت مالكان شكست و گزارش های میدانی از كاهش قیمت های پیشنهادی حكایت داشت. بروز این رفتار در كارنامه تحولات بازار مسكن شهر تهران طی تیرماه نمایان شد كه قیمت در مناطق ۲، ۳، ۴، ۵، ۶، ۷، ۸، ۹، ۱۰، ۱۳، ۲۰ و ۲۲ نسبت به ماه قبل كاهش پیدا كرد و معاملات هم افت ۶۵ درصدی پیدا كرد. در تیرماه میانگین قیمت مسكن تهران به ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید كه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۱ درصد و نسبت به ماه قبل تنها ۰.۴ درصد افزایش یافت كه پایین ترین میزان كاهش ماهیانه طی ۲۰ ماه گذشته به حساب می آید.
در ادامه و بر مبنای اعلام مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاك تهران، خرید و فروش در ۱۵ روز ابتدای مردادماه با افت ۷۸ درصد سالیانه به ۲۰۲۰ فقره رسید. این تعداد با عنایت به وجود ۲.۸ میلیون واحد مسكونی در تهران، چیزی در حد صفر است.
در زمان ركود مسكن، نرخ های خرید و فروش بر مبنای قیمت های كشف شده منطقه ای تعیین می شود و معمولا با شیب ملایمی به سمت كاهش میل می كند؛ قانون نانوشته ای كه در زمان رونق هم وجود دارد.
ارزیابی سیكل های رونق و ركود مسكن در سال های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ نشان داده است كه ركود معمولا ۱۰ تا ۱۲ فصل طول كشیده است. ركود بین سال های ۱۳۹۲ تا اواخر ۱۳۹۶ اما ۱۵ فصل به طول انجامید و كارشناسان معتقدند به علت پرش قیمت ها در دوره فعلی، طول دوره ركود بیشتر از ادوار گذشته خواهد بود. با فرض صحت این ادعا می توان نتیجه گیری كرد كه حداقل تا ۱۵ فصل آینده بازار مسكن در ثبات قرار خواهد داشت و متقاضیان مصرفی می توانند مبادرت به خرید كنند؛ البته اگر با عنایت به افزایش ۲۱۵ درصدی قیمت ها كه طی سه سال قبل صورت گرفت قدرت خرید داشته باشند.
نشانه های مثبت از ساخت و ساز
به دنبال نوسانات قیمتی در بازار مسكن جنب و جوش سازندگان در این بخش افزایش یافت. مطابق گزارش مركز آمار، زمستان سال قبل پروانه های ساختمانی در تهران ۲۵ درصد و در كل كشور ۲۴ درصد نسبت به فصل مشابه سال پیش از آن افزایش داشته است.
در تهران ۱۸ هزار و ۹۵۳ پروانه با میانگین ۷.۱ واحد برای هر پروانه و در كل كشور ۱۱۴ هزار و ۶۱۴ پروانه برای راه اندازی ۲.۵ واحد به صورت میانگین نشان داده است كه در آینده نزدیك، تنها از راه پروانه های صادره در زمستان ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۳۴ هزار و ۵۶۶ واحد مسكونی جدید در تهران عرضه خواهد شد. این در شرایطی است كه در تهران خرید و فروش مسكن طی تیرماه ۱۳۹۸ به ۴۸۰۰ فقره رسیده كه نشان داده است تولید بیشتر از ۹ برابر تقاضا است.
در كل كشور هم از راه ۱۱۴ هزار و ۶۱۴ پروانه صادره در زمستان ۱۳۹۷ كه رشد ۵۰ درصدی نسبت به فصل قبل و رشد ۲۴ درصدی نسبت به فصل مشابه سال قبل نشان داده است می توان نتیجه گیری كرد كه ۲۸۶ هزار و ۵۳۵ واحد مسكونی در یك فصل تولید شود كه در صورت ادامه این روند مناسب، تولید مسكن به یك میلیون و ۱۱۴ هزار واحد مسكونی برسد و می تواند ركورد تولید را در كشور بشكند.
دولت ها فاقد راهبرد در حوزه مسكن بوده اند
بیت اله ستاریان، كارشناس اقتصاد مسكن اعتقاد دارد كه در پس هر ركود تهدیدی با عنوان انباشت تقاضای مطلق نهفته كه معمولا دولت ها از آن غفلت می كنند.
او می گوید: دولت ها یا شرایط بخش مسكن را درك نمی كنند یا ترجیح می دهند صورت مساله مسكن را كوچك كنند. زمانی كه در این بخش با ركود مواجه می شویم یك سیاست را دنبال می كنند و وقتی به رونق می رسیم مباحث دیگری را مدنظر قرار می دهند. آرشیو رسانه ها را كه طی چند سال گذشته دنبال نماییم متوجه نگاه سطحی به حوزه مسكن می شویم؛ عمده مباحث درمورد مافیای مسكن، سوداگری، حباب مسكن، جشن سر به سری مسكن و غیره است. این سناریوها سال هاست كه دنبال می شود اما راهبرد برای این حوزه نداشته ایم.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب