پیشنهادات شش گانه سازندگان برای خروج مسكن از ركود
طناب پیج شدن سازندگان در ركود مسكن
زمین دار شو: بخش خصوصی بعنوان بدنه اصلی ساخت و ساز هم اكنون به سبب درگیری با چهار قانون مزاحم و اختلال در روند دریافت نقدینگی، توان لازم را برای ایجاد تعادل در بازار مسكن از دست داده است. بر این اساس سازندگان شش پیشنهاد رونق بخش را به معاون مسكن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ارائه كرده اند.
به گزارش زمین دار شو به نقل از ایسنا، از اوایل سال ۱۳۹۶ با بروز نخستین نشانه های مثبت در بخش مسكن، اصلاح قانون پیش فروش بعنوان مهمترین بازوی تامین نقدینگی بخش ساخت و ساز كلید خورد اما با وجود رفت و برگشتهای مكرر بین مجلس و دولت، هنوز لایحه اصلاحی تدوین نشده است. تسهیلات ۱۶۰میلیون تومانی خرید نیز با عنایت به جهش قیمت مسكن، كمك چندانی به جریان تولید مسكن نمی كند؛ چونكه بخش تقاضا به سبب عدم توازن بین قیمت مسكن با قدرت پوشش دهی تسهیلات بانكی توان ایجاد تحرك در بازار مسكن را بطور كامل از دست داده است.
تحمیل ۲۰ نوع هزینه در پروانه های ساختمانی
با وجود آنكه كشور ایران سالیانه به تولید حدود ۹۰۰ هزار واحد مسكونی نیاز دارد بخش عرضه مسكن با قوانین مزاحمی همچون بیمه كارگران و مالیاتهای مستقیم درگیر است. افزایش شدید هزینه پروانه ساختمانی نیز به ركود این بخش دامن زده است. سال ۱۳۹۷ كمیسیون تلفیق املاك در تهران اعداد و ارقامی برای ارزش معاملاتی املاك لحاظ كرده كه به اعتقاد انبوه سازان در صورت اجرا تورم بسیار سنگینی را در چارچوب ۲۰ نوع عوارض، مالیات و سایر وجوه پرداختی به صنعت ساختمان تحمیل می كند.
البته زمستان سال قبل ۱۱۴ هزار پروانه مسكونی با میانگین ۲.۵ واحد برای هر پروانه در كشور صادر شده، اما علت اصلی این تحرك نسبی ارائه تخفیفات صدور پروانه از طرف شهرداری عنوان می شود. این مساله به خوبی نشان داده است در صورتیكه قوانین دست و پاگیر از سر راه سازندگان برداشته شود، تولید مسكن می تواند تكافوی تقاضا را بدهد و بخش مسكن از نوسانات ادواری مصون خواهد ماند. با این وجود شواهد گویای آن می باشد كه پس از فصل زمستان، تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی بطور محسوسی افت كرده و بخش تولید به صورتی باردیگر وارد ركود شده است.
ضرورت اجرای قانون ساماندهی و پشتیبانی از تولید مسكن
چالشهای شش گانه در بخش عرضه مسكن، انبوه سازان را بر آن داشته تا مشكلات این حوزه را طی نامه ای با محمودزاده معاون مسكن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی كه اخیرا این سمت را در اختیار گرفته مطرح كنند. در این نامه با اشاره به مواد ۲ و ۳ قانون بهبود مستمر محیط كسب و كار، راهكارهایی برای برون رفت از وضعیت فعلی ارائه شده است.
ضرورت اجرای كامل قانون ساماندهی و پشتیبانی از تولید و عرضه مسكن خصوصاً ماده یك آن بعنوان نخستین ظرفیت قانونی می باشد كه به آن اشاره شده است. این قانون در سال ۱۳۸۷ به منظور تحقق اصل ۳۱ قانون اساسی كه دولت را مكلف به تأمین مسكن مناسب برای آحاد جامعه با اولویت اقشار كم درآمد كرده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است. طبق ماده یك این قانون دولت مكلف به تأمین زمین مناسب با كاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسكن می باشد و به سبب ماده ۶ آن كلیه وزارتخانه ها و مؤسسات و شركتهای دولتی موظف به واگذاری زمین های در اختیار خود، به صورت بلاعوض به وزارت راه و شهرسازی شدند. همین طور دولت در ماده ۱ مكلف به تأمین تسهیلات بانكی ارزان قیمت و اعمال معافیت مالیاتی شده است. اجرای كامل ماده ۱ این قانون مغفول مانده و عزمی جدی می طلبد.
لزوم ایجاد اصلاحاتی در قانون نظام مهندسی و كنترل ساختمان
تدوین بخشنامه، اصلاح یا حذف شیوه نامه های صادره از ناحیه وزارت راه و شهرسازی درباب قانون نظام مهندسی و كنترل ساختمان مصوب ۱۳۷۴ نیز از دیگر موارد اشاره شده در این نامه است. به استناد ماده ۲۹ قانون نظام مهندسی و كنترل ساختمان، وزارت مسكن و شهرسازی ( راه و شهرسازی ) موظف است حداكثر ظرف مدت ۶ ماه از تاریخ تصویب قانون ( اسفند ۱۳۷۴) بخشنامه نظام صنفی كارهای ساختمانی سوژه قانون را تهیه و جهت تصویب به هیئت وزیران پیشنهاد كند، اما هنوز بعد از گذشت ۲۴ سال وزارت راه و شهرسازی اقدام مؤثری در این خصوص به عمل نیاورده است.
از دیگر معضلات اساسی در مورد اجرای قانون نظام مهندسی و كنترل ساختمان، شیوه نامه ابلاغی وزارتخانه در اجرای بخشنامه اجرایی ماده ۳۳ قانون فوق الذكر است. به باور سازندگان، صرف نظر از آنكه بخشنامه مغایرتهای قانونی دارد و فراتر از مفاد ماده ۳۳ قانون است. از آن مهمتر شیوه نامه ابلاغی نیز دارای ایرادات قانونی گوناگون است كه حتی بعضی از مواد آن توسط دیوان عدالت اداری ابطال شده است. احترام به آرای صادره از دیوان عدالت اداری و اجرای آن توسط مقامات دولتی مورد انتظار است.
اخیراً دو فراخوان جهت مشاركت در ساخت از جانب سازمان ملی زمین و مسكن و شركت بازآفرینی شهری ایران داده شده كه انبوه سازان می گویند به سبب یكطرفه بودن قرارداد و اینكه "شریك" در چارچوب "پیمانكار" دیده شده و نه "سرمایه گذار" مورد استقبال قرار نگرفته است. به قرارداد تنظیم شده از ناحیه سازمان ملی زمین و مسكن ۴۲ ایراد اساسی و به قرارداد تنظیمی شركت بازآفرینی شهری ایران ۷ ایراد وارد بود كه شركت بازآفرینی شهری به نظرات این كانون توجه و اعلام نمود كه ایرادات مذكور مرتفع خواهد شد اما در فرم قرارداد انتشار یافته از ناحیه سازمان زمین و مسكن هیچ اصلاحی رؤیت نشد.
تسریع در اصلاح قانون پیش فروش ساختمان
همچنین سرعت بخشیدن به اصلاح قانون پیش فروش از دیگر موارد تاكید شده در این قانون است. انبوه سازان معتقدند قانون پیش فروش كه در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسید قانونی كاملا یكطرفه است و هیچیك از مواد منافع مشروع تولید كننده در آن نشده است. خیلی از نمایندگان مجلس، مقامات قوه قضاییه و مجریه اذعان دارند كه قانون مزبور باید اصلاح گردد و الان نیز در كمیسیون قضایی مجلس پیشنهاد اصلاحی آن در دست بررسی می باشد ولی روند بررسی بسیار كند پیش می رود و نیاز است از جانب وزارت راه و شهرسازی از طرق قانونی ومذاكره با نمایندگان محترم لزوم تسریع سوژه تاكید شود.
اصلاح ماده ۵ قانون بیمه های اجتماعی كارگران ساختمانی نیز یكی دیگر از خواسته های سازندگان عنوان شده است. تا پیش از سال ۱۳۸۶ حق بیمه كارگران پرداختی به سازمان تأمین اجتماعی ۴درصد حداقل دستمزد روزانه بود در سال ۱۳۸۹ حق بیمه به ۴درصد حداقل دستمزد ماهانه افزایش یافت(یعنی ۳۰ برابر) و هدف از تصویب این قانون برخورداری كلیه كارگران ساختمانی از تمامی خدمات سازمان بود ولی با سهمیه بندی و تعیین محدودیت از جانب سازمان تامین اجتماعی این هدف قانون گذار تحقق نیافت و باردیگر ماده ۵ اصلاح و مقرر شد این هدف با ستاندن ۱۵درصد از مجموع عوارض صدور پروانه ساختمان محقق شود. لكن كماكان كارگران شاغل در پروژه های انبوه سازان محروم از این خدمات هستند. مگر آنكه انبوه ساز یك دفعه ابتدای درخواست پروانه ساختمان بیمه كارگران را به سازمان پرداخت كند و یك دفعه هم آخر هر ماه لیست كارگران و كاركنان كارگاه خودرا برای تامین اجتماعی ارسال نماید. به هر حال انبوه سازان مجبور هستند بیمه كارگران را دوبار پرداخت كند.
از سوی دیگر ماده ۶۴ نحوه قیمت گذاری كمیسیون ماده ۶۴ برمبنای بلوك بندی و نه تعیین قیمت برای هر معبر متناسب باشد ارزش و مرغوبیت آن است و پهنه این بلوك بندی آنقدر وسیع است كه هیچ مناسبتی بین املاك واقع در هر بلوك دیده نمی گردد. ضمنا بر خلاف سالهای گذشته كه قیمت گذاری كمیسیون ماده ۶۴ مبنای تعیین عوارض صدور پروانه ساختمانی بود شهرداری رأساً به تدوین دفترچه ارزش معاملاتی جهت تعیین عوارض اقدام نموده است. عبارت "سایر وجوه" مندرج در تبصره ۳ ماده ۶۴ هنوز تعیین نشده و پس از ۴ سال همچنان بلاتكلیف است.
پیشنهاد افزایش وام خرید تا ۳۰۰ میلیون تومان
افزایش تسهیلات بانكی برای خرید مسكن بعنوان آخرین راهكار برای رونق دهی به تولید و عرضه مسكن پیشنهاد شده است. با عنایت به افزایش قابل توجه قیمت تمام شده ساخت و در نتیجه افزایش قیمت واحدها، مبلغ تسهیلات فعلی برای خرید مسكن انفرادی با سپرده گذاری قبلی به میزان ۶۰ میلیون تومان به اضافه ۲۰ میلیون تومان بعنوان جعاله، سهم ناچیزی در قیمت واحدهای مسكونی دارد و برای خانه دار شدن گروه هدف جامعه به هیچ عنوان كافی و مؤثر نیست. در این خصوص افزایش سقف تسهیلات خرید و افزایش مبلغ قابل تقسیط همراه با افزایش مدت بازپرداخت می تواند سبب تسهیل و تقویت قدرت خرید متقاضیان و خانه دار شدن فاقدین مسكن، خصوصاً گروه هدف جامعه گردد. انبوه سازان پیشنهاد داده اند سقف تسهیلات خرید بصورت انفرادی و با سپرده گذاری حداقل تا مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یافته و مدت بازپرداخت آن نیز متناسباً افزایش داده شود. همین طور برای متقاضیان خرید بدون سپرده گذاری، تسهیلات خرید تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان و با سود تسهیلات حداكثر ۱۲ درصد پیش بینی شود.
منبع: زمین دار شو
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب