ترفند جدید صاحب خانه ها برای افزایش رقم اجاره

زمین دار شو: سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره قرار بود هزینه ماندن مستأجران را کنترل کند، اما در حاشیه بازار رسمی، مسیرهای جدیدی برای افزایش بهای سکونت شکل گرفته است؛ از تخلیه مستأجر قدیمی و انعقاد قرارداد با فرد جدید تا دریافت پول خارج از قرارداد، بازی با رهن و اجاره و عرضه خانه های نیمه مبله با قیمت بالاتر.

به گزارش زمین دار شو به نقل از خبر آنلاین، با شروع فصل جابه جایی، عدد ۲۵ درصد بار دیگر به مهم ترین عدد بازار اجاره تبدیل گشته است. بر مبنای مصوبه ابلاغی، قراردادهای اجاره مسکونی در صورت درخواست مستأجر باید برای یک سال و با حداکثر ۲۵ درصد افزایش در اجاره بها و مبلغ رهن تمدید شوند.
اقتصادنیوز نوشت: در عین حال، آن چه در بخشی از بازار دیده می شود، فاصله میان عدد درج شده در قانون و هزینه ای است که مستأجر در نهایت می پردازد. در کنار بازار رسمی اجاره، نوعی بازار موازی شکل گرفته که در آن ظاهر قرارداد امکان دارد قانونی باشد، اما هزینه واقعی سکونت از سقف تعیین شده عبور می کند.
خانه را برای خودم می خواهم
یکی از مسیرهای رایج، تخلیه مستأجر قبلی و ورود مستأجر جدید است. در این شیوه، مالک اعلام می کند که خانه را برای سکونت خود یا اعضاء خانواده نیاز دارد، اما بعد از تخلیه، همان واحد را با افزایش ۴۰ یا ۵۰ درصدی به فرد دیگری اجاره می دهد.
مستأجر قبلی در صورت تمدید قرارداد می تواند نسبت به افزایش بالاتر از سقف قانونی اعتراض کند، اما مستأجر جدید معمولا با قیمت تازه بازار رو به رو می شود و برای یافتن خانه، ناچار است رقم پیشنهادی را قبول کند.
نیاز شخصی مالک باید در مرجع قضایی احراز شود، اما در عمل اثبات این که مالک بعد از تخلیه واقعا در خانه ساکن شده یا آنرا با قیمت بیشتری به فرد دیگری داده، برای مستأجر ساده نیست. همین فاصله نظارتی، تغییر مستأجر را به یکی از طریق های عبور از سقف افزایش اجاره مبدل کرده است.
قرارداد یک عدد؛ پرداخت واقعی عددی دیگر
مسیر دیگر، ثبت یک رقم در قرارداد و دریافت مبلغی بیشتر خارج از آن است. امکان دارد قرارداد با افزایش ۲۵ درصدی تنظیم شود، اما مالک اختلاف را به شکل نقدی، چک جداگانه یا توافق جانبی دریافت کند.
تنظیم قرارداد دستی، تمدید شفاهی، ثبت نکردن قرارداد در سامانه یا قرار ندادن تمام پرداخت ها در متن اجاره نامه نیز از دیگر روش هایی است که امکان ردیابی مبلغ واقعی را می کاهد.
در چنین شرایطی، مستأجر برای شکایت باید مدارکی مانند قرارداد سال قبل، رسیدهای بانکی، چک ها و پیام های ردوبدل شده با مالک یا مشاور املاک را نگهداری کند.
بازی با رهن و اجاره
یکی از پیچیده ترین نقاط بازار، نحوه تبدیل مبلغ رهن به اجاره ماهانه است. در عرف فعلی، هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن حدود ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه محاسبه می شود. خود این تبدیل غیرقانونی نیست، اما امکان دارد نحوه محاسبه آن موجب شود افزایش واقعی قرارداد از سقف ۲۵ درصد بیشتر شود.
فرض نماییم قرارداد سال قبل یک خانه شامل ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه بوده است. با درنظر گرفتن ارزش ماهانه ۱۵ میلیون تومانی برای رهن، ارزش کل قرارداد به ۲۵ میلیون تومان در ماه می رسد.
افزایش قانونی ۲۵ درصدی، ارزش ماهانه قرارداد جدید را به ۳۱ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان می رساند. بدین سبب اگر رهن ۵۰۰ میلیون تومان ثابت بماند، اجاره ماهانه باید حدود ۱۶ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان باشد.
اما اگر مالک اجاره را به ۲۰ میلیون تومان افزایش دهد، ارزش ماهانه کل قرارداد به ۳۵ میلیون تومان می رسد؛ یعنی افزایش واقعی نه ۲۵ درصد، بلکه ۴۰ درصد خواهد بود.
در بعضی قراردادها، مالک خواستار رهن بیشتر است و به مستأجر اعلام می کند اگر نتواند ۱۰۰ میلیون تومان به پول پیش اضافه کند، باید ماهانه ۳ تا ۳.۳ میلیون تومان اجاره بیشتری بپردازد. بنابراین، مستأجری که نقدینگی کمتری دارد، هزینه بیشتری نیز پرداخت می کند.
یخچال و لباسشویی؛ مسیر تازه افزایش اجاره
طبق داستانهای مردمی، شکل دیگری از بازار موازی، عرضه خانه های نیمه مبله است. در این فایل ها، وجود چند وسیله مانند یخچال، اجاق گاز، ماشین لباسشویی، ظرف شویی یا تلویزیون، بهانه ای برای افزایش قیمت اجاره می شود.
مالک امکان دارد بخشی از مبلغ را تحت عنوان اجاره ملک و بخش دیگری را تحت عنوان اجاره وسایل، تجهیزات یا خدمات جانبی دریافت کند. بنابراین، مبلغ اصلی قرارداد نزدیک به سقف قانونی باقی می ماند، اما هزینه غائی مستأجر افزایش می یابد.
اجاره دادن واقعی وسایل همراه خانه تخلف محسوب نمی گردد، اما هنگامی که چند وسیله قدیمی یا کم ارزش فقط پوششی برای دریافت مبلغ بالاتر باشد، کنترل سقف اجاره در عمل دشوار می شود.
یک خانه حداقلی، چند ماه دستمزد می خواهد؟
بر مبنای آئین نامه مزد سال ۱۴۰۵، حداقل پایه مزد ماهانه یک کارگر حدود ۱۶ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان است. این عدد بدون محاسبه بن کارگری، حق مسکن، حق تأهل و حق اولاد درنظر گرفته شده است.
بررسی چند فایل اجاره در مناطق جنوبی تهران نشان میدهد حتی خانه های کوچک و کم امکانات نیز بخش بزرگی از حداقل مزد را مصرف می کنند.
مقایسه چند فایل اجاره با حداقل دستمزد سال ۱۴۰۵
این ارقام قیمت پیشنهادی آگهی دهندگان هستند و لزوماً قیمت غائی معاملات محسوب نمی شوند.
مبنای محاسبه: حداقل پایه مزد ماهانه حدود ۱۶ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان و معادل سازی هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن با ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه.
چرا مستأجر افزایش غیرقانونی را می پذیرد؟
افزایش بالاتر از سقف قانونی همیشه با رضایت واقعی مستأجر همراه نیست. هزینه اسباب کشی، کمیسیون بنگاه، تعمیرات، بسته بندی و تامین پول پیش خانه جدید، جابه جایی را به تصمیمی پرهزینه مبدل کرده است.
مستأجری که برای ورود به خانه جدید باید چندصد میلیون تومان به رهن خود اضافه کند، امکان دارد افزایش ۳۵ یا ۴۰ درصدی خانه فعلی را بپذیرد؛ نه بدین سبب که رقم پیشنهادی را منصفانه می داند، بلکه چون توان پرداخت هزینه نقل مکان را ندارد.
در حقیقت، هزینه جابه جایی به اهرم مذاکره مالک تبدیل گشته است. مستأجر میان پرداخت افزایش غیرقانونی و مواجهه با هزینه سنگین خانه جدید، گزینه ای را انتخاب می کند که در کوتاه مدت نقدینگی کمتری نیاز داشته باشد.
سقف قانونی، هزینه واقعی
مستأجرانی که مبلغی بیشتر از سقف قانونی پرداخت کرده اند، تا پنج سال امکان طرح شکایت دارند و در صورت اثبات تخلف، مالک موظف به بازگرداندن مبلغ اضافه و پرداخت جریمه خواهد شد.
در عین حال، موفقیت سقف ۲۵ درصدی تنها به وجود قانون وابسته نیست. تا آن زمان که قراردادهای جدید با قرارداد قبلی ملک مقایسه نشوند، پرداخت های خارج از قرارداد قابل ردیابی نباشند و هزینه وسایل و خدمات جانبی از اجاره اصلی تفکیک شود، کنترل عدد درج شده در اجاره نامه به تنهایی بازار را کنترل نخواهد کرد.
بازار موازی اجاره دقیقا در همین فاصله شکل گرفته است؛ فاصله میان عددی که قانون تعیین می کند و پولی که مستأجر در نهایت برای ماندن زیر همان سقف می پذیرد.

منبع: zamindarsho.ir

1405/05/01

19:46:58

0.0 / 5

144

تگهای خبر: بانك , خدمات , راه , قیمت

این پست زمین دار شو را می پسندید؟

(0)

تازه ترین مطالب مرتبط

نظرات بینندگان در مورد این مطلب

نظر شما در مورد این مطلب

نام:

ایمیل:

نظر:

سوال:

= ۴ بعلاوه ۱