میانگین قیمت مسکن در تهران به این عدد عجیب رسید به گزارش زمین دار شو، بازار مسکن تهران در نقطه ای قرار گرفته که افزایش قیمت دیگر تنها مساله خریداران نیست؛ کاهش قدرت خرید خانوار، افت ساخت وساز، خروج تدریجی سازندگان خرد، رشد هزینه زمین و ساخت و انتقال بخشی از سرمایه های ساختمانی به شهر های پیرامونی، شمال کشور و بازارهای جایگزین، ساختار عرضه و تقاضای مسکن را وارد مرحله ای تازه کرده است. به گزارش زمین دار شو به نقل از خبر آنلاین، بر مبنای ارقام عنوان شده در گزارش مبنا، میانگین قیمت مسکن در تهران به محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده، در صورتیکه تولید سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد در مقابل نیاز تقریبی یک میلیون واحدی قرار دارد. به این ترتیب، فاصله سالانه میان نیاز و تولید حدود ۷۰۰ هزار واحد برآورد می شود؛ شکافی که اگر ادامه پیدا کند، نه فقط قیمت مسکن، بلکه الگوی سکونت، متراژ واحدها و جغرافیای سرمایه گذاری را نیز تغییر خواهد داد. برنا نوشت: اگر در یک سوی بازار، خانواری قرار دارد که برای خرید یک واحد ۷۰ یا ۸۰ متری باید چندین میلیارد تومان سرمایه فراهم آورد، در سوی دیگر سازنده ای قرار گرفته که باید زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، هزینه تامین مالی و ریسک فروش را قبل از دریافت بخش اصلی درآمد پروژه تحمل کند؛ بدین سبب بحران امروز بازار مسکن، حاصل برخورد دو محدودیت است: محدودیت قدرت خرید در سمت تقاضا و محدودیت اقتصادی تولید در سمت عرضه. میانگین ۲۳۰ میلیون تومانی/ عددی که فاصله بازار با درآمد خانوار را نشان می دهد بر مبنای ارقام عنوان شده در گزارش مبنا، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است. اگر رقم میانی یعنی ۲۳۵ میلیون تومان را مبنا قرار دهیم، قیمت یک واحد ۵۰ متری حدود ۱۱ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان، واحد ۶۰ متری حدود ۱۴ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان و واحد ۸۰ متری حدود ۱۸ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود. این محاسبه البته یک میانگین ساده است و به هیچ عنوان به مفهوم قیمت قطعی همه مناطق تهران نیست؛ برای اینکه اختلاف قیمت میان محله ها خیلی زیاد است. اما همین محاسبه ساده نشان داده است چرا بخش قابل توجهی از خانوارها در عمل از بازار خرید مصرفی خارج شده اند. در مناطق گران تر نیز ارقام بمراتب بالاتر گزارش شده است. در بعضی نقاط، قیمت هر مترمربع تا ۵۰۰ میلیون تومان، ۸۰۰ میلیون تومان یا حتی حدود یک میلیارد تومان عنوان شده است؛ بدین سبب خرید یک واحد ۱۰۰ متری در نقطه ای با قیمت یک میلیارد تومان برای هر مترمربع، به رقمی در حدود ۱۰۰ میلیارد تومان می رسد؛ رقمی که طبیعتاً خارج از دسترس بخش عمده خانوارهای حقوق بگیر است. این شکاف سبب شده بازار مسکن از یک بازار عمومی به بازاری با لایه های کاملا متفاوت تبدیل شود؛ بخشی برای خریداران برخوردار، بخشی برای سرمایه گذاران و بخش خیلی کوچک تری برای خانوارهای مصرفی. بحران مسکن از دل اقتصاد کلان عبور می کند در یک تحلیل تولیدی از وضعیت بازار، محسن عبدالهی علویجه، کارشناس اقتصاد، می تواند مسئله را از زاویه اقتصاد کلان بررسی کند. از این منظر، مسکن آینه ای از وضعیت کلی اقتصاد است و نمی توان انتظار داشت در شرایطی که تورم، نااطمینانی، کاهش قدرت خرید و رشد هزینه سرمایه وجود دارد، بازار ساختمان رفتاری کاملا متفاوت از سایر بخش های اقتصاد داشته باشد. بگفته وی وقتی هزینه ساخت افزوده می شود، اما قدرت خرید مشتری هم زمان کم می شود، سازنده در یک دوگانه دشوار قرار می گیرد. افزایش قیمت فروش، قدرت خرید مشتری را می کاهد و ثابت نگه داشتن قیمت نیز حاشیه سود سازنده را از بین می برد. این کارشناس با اعلان اینکه این مسئله برای سازندگان کوچک خیلی جدی تر است خاطر نشان کرد:، برای اینکه یک شرکت بزرگ ممکنست چندین پروژه هم زمان داشته باشد و ریسک خودرا میان پروژه های مختلف توزیع کند، اما سازنده خرد گاهی تمام سرمایه خودرا در یک پروژه ۱۰ تا ۲۰ واحدی قرار می دهد. از این منظر، خروج سازندگان خرد را نباید فقط یک تصمیم سرمایه گذاری دانست؛ این اتفاق می تواند به پایین آمدن ظرفیت حقیقی تولید مسکن در سال های آتی منجر شود. یکی از مهم ترین ارقام عنوان شده در گزارش، مقایسه نیاز سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی با تولید حدود ۳۰۰ هزار واحد است. اگر این دو عدد را کنار هم قرار دهیم، فاصله سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد خواهد بود. یعنی در یک سناریوی ساده، اگر نیاز سالانه یک میلیون واحد باشد و تولید در سطح ۳۰۰ هزار واحد باقی بماند، فقط در یک سال ۷۰۰ هزار واحد از نیاز مورد انتظار پوشش داده نمی گردد. اگر این فاصله برای سه سال ادامه داشته باشد، اختلاف تجمعی به حدود ۲.۱ میلیون واحد می رسد. البته این محاسبه به مفهوم آن نیست که کل این فاصله دقیقاً به «کسری واقعی» تبدیل می شود؛ برای اینکه بخشی از نیازها بوسیله موجودی واحدهای خالی، جابه جایی خانوارها، چندخانواری شدن یا تغییر الگوی تقاضا پوشش داده می شود. در عین حال، از نظر سیاست گذاری، ادامه فاصله میان تولید و نیاز یک علامت اخطار جدی است. مشکل زمانی شدیدتر می شود که بدانیم اثر کاهش ساخت وساز با تاخیر ظاهر می شود. واحدی که امروز ساخته نمی گردد، احیانا دو یا سه سال بعد نیز در بازار موجود نخواهد بود. بحران اصلی، «توان خرید» است نه نبود تقاضا ایمان رفیعی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این زمینه اظهار داشت: بازار مسکن ایران با کمبود تقاضا مواجه نیست؛ بلکه با کمبود «تقاضای مؤثر» رو به رو است. تقاضای مؤثر به خانواری گفته می شود که علاوه بر نیاز به مسکن، توان مالی خرید آنرا نیز دارد. در تهران میلیونها نفر به مسکن نیاز دارند، اما همه آنها توان خرید یک واحد مسکونی چند میلیارد تومانی را ندارند؛ بدین سبب ممکنست در یک منطقه ده ها واحد برای فروش وجود داشته باشد، اما تعداد خریداران حقیقی خیلی محدود باشد. این همان جایی است که رکود و گرانی می توانند هم زمان اتفاق بیفتند. بگفته وی قیمت بالا می رود، اما معاملات کاهش پیدا می کند؛ برای اینکه فروشنده حاضر نیست ملک خودرا ارزان بفروشد و خریدار نیز توان پرداخت قیمت مورد مطالبه را ندارد. در چنین شرایطی، بازار به سوی واحدهای کوچک تر حرکت می کند. خانه ۸۰ متری جای خودرا به ۵۰ یا ۶۰ متر می دهد. به هر روی یکی از اولین واکنش های خانوار به افزایش قیمت، کاهش متراژ است. اگر قیمت متوسط هر مترمربع را ۲۳۵ میلیون تومان درنظر بگیریم، اختلاف قیمت یک واحد ۸۰ متری با واحد ۶۰ متری حدود ۴ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان خواهد بود. همین اختلاف می تواند برای خیلی از خانوارها تعیین کننده باشد. رفیعی افزود: براستی، خانواری که دیگر توان خرید ۸۰ متر را ندارد، لزوماً از بازار خارج نمی شود؛ ممکنست به ۶۰ متر، ۵۰ متر یا واحدی با سن بالاتر رضایت دهد. این تغییر رفتار از دید اقتصادی خیلی مهم می باشد، برای اینکه نشان داده است افزایش قیمت فقط تعداد معاملات را کاهش نمی دهد، بلکه «نوع کالای مورد تقاضا» را نیز تغییر می دهد. سازندگان خرد، حلقه ای که درحال ضعیف شدن است بر مبنای ارقام عنوان شده توسط ارگان های رسمی، حدود ۹۵ درصد تولید مسکن به بخش خصوصی وابسته دانسته شده و سهم سازندگان خرد از تولید خصوصی نیز حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد عنوان شده است. اگر این ارقام را مبنا قرار دهیم، اهمیت سازندگان خرد کاملا مشخص می شود. بطور مثال، اگر ۹۵ درصد تولید یک میلیون واحدی بالقوه را بخش خصوصی انجام دهد، ظرفیت نظری این بخش حدود ۹۵۰ هزار واحد خواهد بود. اگر ۸۰ تا ۸۵ درصد آن مربوط به سازندگان خرد باشد، نقش این گروه در ظرفیت تولید خیلی بزرگ خواهد بود؛ بدین سبب خروج تدریجی سازندگان خرد از بازار، مسئله ای حاشیه ای نیست؛ بلکه می تواند مستقیماً بر عرضه آینده اثر بگذارد. سازنده خرد معمولا پروژه های کوچک مقیاس اجرا می کند؛ پروژه هایی که شاید ۱۰، ۲۰، ۳۰ یا در مواردی ۵۰ واحد داشته باشند. این سازنده برعکس شرکتهای بزرگ، امکان جذب سرمایه های خیلی گسترده یا دریافت تسهیلات بزرگ را ندارد. به همین دلیل، کوچک ترین افزایش در ریسک پروژه می تواند تصمیم او را از «ساخت» به «عدم ساخت» تغییر دهد. مشاوران املاک چه می گویند؟ رضا کاظمی، مدیر معاملات یک دفتر مشاوره املاک در مرکز تهران، تغییر رفتار خریداران را یکی از مهم ترین نشانه های بازار امروز می داند. در این روایت، بخش قابل توجهی از رجوع کنندگان دیگر برای خرید خانه بزرگ تر رجوع نمی کنند، بلکه بدنبال آن هستند که با فروش ملک فعلی، گزینه ای ارزان تر پیدا کنند و بخشی از سرمایه خودرا حفظ کنند. احمذ رضا نادری، مشاور ارشد معاملات مسکن در غرب تهران، نیز در یک تحلیل تولیدی، بر کاهش متراژ معاملات تاکید می کند. بگفته این روایت، خریدار امروز قبل از آنکه درباره ی امکانات ساختمان سؤال کند، بودجه خودرا مشخص می کند و سپس بر طبق آن متراژ و محله را انتخاب می کند. امیرحسین مرادی، مدیر یک مجموعه مشاوره املاک در حاشیه تهران، نیز در یک روایت تولیدی از افزایش توجه خریداران به مناطق پیرامونی سخن می گوید؛ مناطقی که فاصله قیمتی آنها با تهران می تواند امکان خرید را برای بخشی از خانوارها فراهم آورد، هرچند هزینه رفت وآمد و ضعف احتمالی زیرساخت ها همچنان مانع مهمی است. حمیدرضا شریفی، مشاور بازار املاک در شرق تهران، در این روایت تولیدی نیز اعتقاد دارد که بخش قابل توجهی از تقاضا بجای حذف کامل از بازار، درحال تغییر مقصد است؛ یعنی خانوار بجای خرید در منطقه قبلی، محله ارزان تر یا شهر پیرامونی را انتخاب می کند. کوچ معکوس چه طور شکل می گیرد؟ به گزارش برنا، در بازار طبیعی مسکن، افزایش درآمد معمولا باید امکان حرکت خانوار از واحد کوچک تر به واحد بزرگ تر یا از منطقه ارزان تر به منطقه گران تر را فراهم آورد. اما در شرایط تورمی، ا ین مسیر ممکنست معکوس شود. خانواری که زمانی در منطقه متوسط زندگی می کرد، ممکنست به منطقه ارزان تر منتقل شود. خانواده ای که در منطقه گران تر سکونت دارد، ممکنست واحد کوچک تری خریداری کند. بخشی از خانوارها نیز ممکنست از تهران به شهر های اطراف منتقل شوند. درنتیجه، جابه جایی جمعیت نه الزاماً به علت افزایش جذابیت شهر های جدید، بلکه به علت کاهش استطاعت مالی در مقصد قبلی اتفاق می افتد. این همان پدیده ای است که می توان آنرا «کوچ معکوس اقتصادی» نامید. تهران دیگر تنها مقصد سرمایه ساختمانی نیست یکی دیگر از تحولات مهم، جابه جایی سرمایه از تهران به شهر های شمالی، گردشگری، زیارتی و حتی برخی بازارهای خارج از کشور است. در شمال ایران، رشد گردشگری، توسعه جاده ها و افزایش دسترسی برخی مناطق سبب شده سرمایه گذاری ساختمانی برای بخشی از فعالین جذاب شود. اما نباید تصور کرد که انتقال سرمایه به شمال الزاماً به مفهوم کاهش بحران مسکن در تهران است. برعکس، اگر سرمایه گذار از تهران بیرون برود و در نقطه دیگری پروژه اجرا کند، ظرفیت عرضه تهران کاهش خواهد یافت. از جانب دیگر، اگر سرمایه های زیادی بدون توجه به تقاضای مصرفی حقیقی وارد مناطق گردشگری شوند، احتمال تشکیل اضافه عرضه و رکود در آن مناطق نیز وجود دارد؛ بدین سبب جابه جایی جغرافیایی سرمایه باید در چارچوبی بزرگ تر از «گرانی زمین در تهران» بررسی شود. زمین، گره اصلی ساخت وساز در کلان شهرها در تهران سهم زمین از قیمت نهائی ساختمان خیلی بالاست. این مسئله موجب می شود حتی اگر هزینه مصالح ثابت بماند، افزایش قیمت زمین بتواند قیمت تمام شده را به شدت افزایش دهد. نکته مهم اینست که تفاوت هزینه ساخت در تهران و خیلی از شهر های دیگر الزاماً به اندازه تفاوت قیمت زمین نیست. مصالح ساختمانی، تجهیزات و خیلی از نهاده های ساخت در نقاط مختلف کشور قیمت هایی نسبتاً نزدیک به یکدیگر دارند؛ بدین سبب یکی از تفاوت های اصلی میان تهران و شهر های ارزان تر، به زمین و ارزش اقتصادی موقعیت شهری بازمی گردد. این مسئله توضیح می دهد چرا سازنده ای که توان خرید زمین گران تهران را ندارد، ممکنست به شهر های دیگر منتقل شود. اگر سازنده خرد بیرون برود، چه اتفاقی می افتد؟ خروج سازنده خرد سه پیامد اصلی دارد. نخست، عرضه جدید کاهش می یابد. دوم، پروژه های بزرگ تر و سرمایه بر جای پروژه های کوچک را می گیرند، اما ظرفیت شرکتهای بزرگ برای پرکردن این خلأ هنوز محدود است. سوم، بخشی از سرمایه بجای تولید مسکن، به سوی خرید زمین، دارایی های مالی یا بازارهای دیگر می رود. از این منظر، مسئله اصلی فقط «تعداد واحد ساخته شده» نیست؛ بلکه ساختار تولید نیز اهمیت دارد. سیاست مسکن، کنترل قیمت یا کاهش هزینه تولید؟ یکی از بحث های مهم سیاستگذاری اینست که آیا دولت باید مستقیماً قیمت مسکن را کنترل کند یا شرایط تولید را بهبود دهد. حقیقت اینست که اگر هزینه تولید بالا باشد و بازده سرمایه گذاری پایین بیاید، کنترل دستوری قیمت می تواند انگیزه ساخت را کم کند. راه حل پایدارتر، کاهش هزینه های تولید، کوتاه کردن زمان اعطای مجوز، تسهیل تامین مالی، ثبات مقررات و ایجاد دسترسی بهتر سازندگان کوچک به منابع مالی است. از جانب دیگر، سیاستهای مالیاتی نیز باید بگونه ای طراحی شوند که میان فعالیت سوداگرانه و تولید حقیقی تفاوت قائل شوند. اگر سازنده ای واقعا درحال تولید واحد مسکونی است، سیاست مالیاتی باید بگونه ای باشد که تولید او را از نظر اقتصادی غیر ممکن نکند. یک سناریوی عددی برای آینده بازار اگر فرض نماییم تولید سالانه در سطح ۳۰۰ هزار واحد باقی بماند و نیاز سالانه یک میلیون واحد باشد، فاصله سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد خواهد بود. در پنج سال، این فاصله نظری به ۳.۵ میلیون واحد می رسد. ین عدد به مفهوم کسری قطعی ۳.۵ میلیون واحد نیست؛ برای اینکه رفتار خانوار، موجودی مسکن، مهاجرت، تغییر تعداد خانوارها و واحدهای خالی می تواند بخشی از این شکاف را تعدیل کند. اما حتی اگر نیمی از این فاصله نیز به کمبود حقیقی تبدیل گردد، با عددی حدود ۱.۷۵ میلیون واحد مواجه خواهیم بود. این سناریو نشان داده است چرا کاهش تولید امروز می تواند فشار قیمتی فردا را تشدید کند. خطر بزرگ تر؛ مسکن برای طبقه متوسط دست نیافتنی تر می شود. اگر قیمت مسکن با سرعت بیشتری از درآمد خانوار رشد کند، طبقه متوسط بالاتر از سایر گروه ها تحت فشار قرار می گیرد. افراد کم درآمد از ابتدا توان ورود به بازار خرید را ندارند و خانوارهای خیلی پردرآمد نیز با محدودیت کمتری مواجه اند. اما طبقه متوسط در میانه این دو گروه قرار دارد؛ درآمد دارد، اما رشد درآمدش با قیمت ملک هماهنگ نیست. درنتیجه، ممکنست بخش بیشتری از طبقه متوسط به بازار اجاره وابسته شود. این اتفاق خود می تواند فشار بر بازار اجاره را افزایش دهد؛ برای اینکه خانواری که قادر به خرید نیست، برای مدت طولانی تری مستأجر باقی می شهلا: ماند. زنگ خطر فقط قیمت نیست؛ تولید مهم تر است مهم ترین پیام وضعیت فعلی بازار مسکن اینست که نباید تمام توجه سیاست گذار فقط معطوف به قیمت روز مسکن باشد. قیمت نتیجه مجموعه ای از عوامل است. اگر امروز قیمت را مهار نماییم، اما تولید را افزایش ندهیم، ممکنست مشکل در سالهای بعد با شدت بیشتری بازگردد. مسکن به علت زمان طولانی تولید، نیازمند سیاستگذاری طولانی مدت است اگر سازنده امروز تصمیم بگیرد پروژه ای را آغاز کند، محصول او ممکنست دو یا سه سال بعد وارد بازار شود؛ بدین سبب سیاستی که امروز اتخاذ می شود، اثر خودرا در آینده نشان داده است. به همین دلیل، خروج سازندگان خرد باید به عنوان یک شاخص پیش نگر جدی گرفته شود. بازار مسکن در دوراهی تولید و رکود بازار مسکن ایران حال در یک دوراهی قرار دارد. یک مسیر، ادامه وضعیت موجود است؛ یعنی قیمت های بالا، کاهش قدرت خرید، افت معاملات، کاهش ساخت وساز، خروج تدریجی سازندگان خرد، کوچک شدن واحدها و انتقال بخشی از تقاضا و سرمایه به شهر های پیرامونی. مسیر دوم، اصلاح سمت عرضه و تقاضاست؛ یعنی کاهش هزینه تولید، تسهیل تامین مالی، ثبات مقررات، سیاستگذاری منطقی زمین، حمایت هدفمند از تولیدکنندگان کوچک و افزایش قدرت خرید حقیقی خانوارها. اعداد موجود تصویری روشن ارایه می کنند: قیمت متوسط ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، قیمت های خیلی بالاتر در مناطق گران تهران و تولید حدود ۳۰۰ هزار واحد در مقابل نیاز تقریبی یک میلیون واحد، همگی نشانه های بازاری هستند که در آن فاصله میان «نیاز» و «توان خرید» و همینطور میان «نیاز» و «ظرفیت تولید» در حال افزایش می باشد. اگر این دو شکاف هم زمان ادامه پیدا کنند، بحران مسکن در سال های آتی تنها به گران شدن خانه محدود نخواهد شد. کوچک شدن متراژ، افزایش سهم اجاره نشینی، مهاجرت به حاشیه شهرها، تغییر جغرافیای سرمایه گذاری، کاهش تولید توسط سازندگان خرد و افزایش فاصله طبقاتی در دسترسی به مسکن، نتایج محتمل این روند خواهند بود؛ بدین سبب زنگ خطر اصلی بازار مسکن نه فقط عدد قیمت در تابلوهای معاملات، بلکه کاهش توان تولید مسکن قابل خرید برای خانوار متوسط است؛ زنگ خطری که اگر امروز جدی گرفته نشود، هزینه اصلاح آن در سال های آتی خیلی بیشتر خواهد بود.اگر رقم میانی یعنی ۲۳۵ میلیون تومان را مبنا قرار دهیم، قیمت یک واحد ۵۰ متری حدود ۱۱ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان، واحد ۶۰ متری حدود ۱۴ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان و واحد ۸۰ متری حدود ۱۸ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود. در بعضی نقاط، قیمت هر مترمربع تا ۵۰۰ میلیون تومان، ۸۰۰ میلیون تومان یا حتی حدود یک میلیارد تومان عنوان شده است؛ به این دلیل خرید یک واحد ۱۰۰ متری در نقطه ای با قیمت یک میلیارد تومان برای هر مترمربع، به رقمی در حدود ۱۰۰ میلیارد تومان می رسد؛ رقمی که طبیعتاً خارج از دسترس بخش عمده خانوارهای حقوق بگیر است. بحران مسکن از دل اقتصاد کلان عبور می کند در یک تحلیل تولیدی از وضعیت بازار، محسن عبدالهی علویجه، کارشناس اقتصاد، می تواند مساله را از زاویه اقتصاد کلان بررسی کند. منبع: zamindarsho.ir 1405/05/18 11:46:13 0.0 / 5 164 تگهای خبر: تسهیلات , تولید , جاده , راه این پست زمین دار شو را می پسندید؟ (0) (0) X تازه ترین مطالب مرتبط مالیات واحدهای مسکن مهر و نهضت ملی مسکن خرید مسکن مشکل تر شد هزینه ساخت مسکن سوخت کامیون های عبوری از مرز بازرگان لیتری ۱۴۰ هزار تومان شد به علاوه جزییات نظرات بینندگان در مورد این مطلب نظر شما در مورد این مطلب نام: ایمیل: نظر: سوال: = ۹ بعلاوه ۲