بررسی بازار مسكن در ماه پایانی سال
سراب سونامی مسكن تلقین فروشندگان
زمین دار شو: برخلاف تصور غالب كه اهتمام دارد عنوان كند قیمت مسكن در ماه پایانی سال جهش قابل ملاحظه ای داشته و بر این اساس مالكان از پنج تا ۱۰ درصد قیمت های پیشنهادی را افزایش دادند، آمار و ارقام از آن حكایت می كند كه رشد قابل ملاحظه ای در معاملات قطعی اتفاق نیفتاده است.
به گزارش زمین دار شو به نقل از ایسنا، شاخص های متعددی از كاهش سرعت رشد قیمت مسكن در نیمه دوم سال ۱۳۹۷ حكایت دارد. افزایش میانگین ماهیانه قیمت مسكن پایتخت در ماه های مهر، آبان، آذر، دی و بهمن به ترتیب ۶.۴، ۶.۶، ۴.۱، ۲.۵ و ۱.۷ درصد به ثبت رسیده است. با این وجود برخی خریداران كه بگفته رئیس اتحادیه مشاوران املاك همواره مسائل را به بازه های زمانی قبل و پس از اتفاقات تقسیم بندی می كنند تلاش دارند در ماه های پایانی سال خرید خودرا نهایی كنند. همین سوژه به رشد قیمت اسمی، پیشنهادی و بعضاً قطعی در آخرین ماه های سال منجر می شود. هدف پنهان گروهی از مالكان باز كه به خریداران می گویند پس از عید قیمت ها عجیب و غریب بالا می رود این است كه از رونق نسبی معاملات در ماه های پایانی استفاده كنند.
از طرف دیگر طبق اطلاعات یك سامانه ملكی كه محاسبه موسوم به «كیس شیلر» Hybrid index - case shiller and hedonic index برمبنای محدوده مكانی و زمانی، متراژ، سال ساخت و دیگر عوامل تعیینكننده را در نظر گرفته و تأثیر آنها را در این شاخص بررسی می كند، الان میانگین قیمت هر متر مربع مسكن شهر تهران ۹ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان است؛ برای اینكه در این بررسی، قیمت های غیرمتعارف كه امكان دارد برمبنای اشتباه خریدار، معاملات صوری یا سایر عوامل شكل گرفته باشد حذف می شود. با این وجود طبق آمار رسمی بانك مركزی كه برمبنای روش های سنتی متوسط قیمت معاملات محاسبه می شود میانگین قیمت مسكن شهر تهران متری ۹ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان است.
البته افزایش قیمت قطعی در آخرین ماه سال چندان محسوس نیست. اگرچه بنا به قول دفاتر مشاور املاك، صاحب خانه ها پس از بهمن ماه پنج تا ۱۰ درصد قیمت های پیشنهادی را بالا برده اند، رصد معاملات قطعی نشان داده است افزایش شایان توجهی در قیمت ها اتفاق نیفتاده است. بطور مثال متوسط رشد قیمت مسكن زیر پنج سال شهر تهران در سه ماهه اخیر ۳ درصد به ثبت رسیده؛ در حالیكه شاخص شش ماهه ۱۶ درصد رشد قیمت را نشان داده است. به بیان دیگر در سه ماهه پاییز قیمت ها ۱۳ درصد افزایش یافته بود كه در سه ماهه زمستان به ۳ درصد رسید.
الان میانگین قیمت هر متر مربع مسكن زیر پنج سال ساخت شهر تهران برمبنای روش محاسباتی جدید ۹ میلیون و ۲۹۰ هزار تومان است. با این وجود میانگین قیمت برمبنای معاملات رقم ۱۱ میلیون و ۳۴۰ هزار تومان را نشان داده است. هم چنین میانگین قیمت آپارتمان نوساز شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۷ برمبنای شاخص محاسباتی «كیس شیلر»، متری هشت میلیون و ۸۶۲ هزار تومان است كه از افزایش ۳ درصد قیمت در سه ماهه اخیر حكایت دارد. با این وجود میانگین نوساز شهر تهران برمبنای محاسبه سنتی ۹ میلیون و ۷۸۰ هزار تومان در هر متر مربع است كه ۳ درصد افزایش قیمت سه ماهه را نشان داده است.
میانگین قیمت مسكن نوساز در بعضی مناطق شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۷ برمبنای دو شاخص «كیس شیلر» و «سنتی» روش كیس شیلر روش سنتی منطقه ۱ متری ۱۹ میلیون و ۸۰ هزار منطقه ۱ متری ۲۳ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان منطقه ۲ متری ۱۶ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان منطقه ۲ متری ۱۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان منطقه ۴ متری ۱۱ میلیون و ۲۶۰ هزار تومان منطقه ۴ متری ۱۱ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان منطقه ۵ متری ۱۲ میلیون و ۷۰ هزار تومان منطقه ۵ متری ۱۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان منطقه ۸ متری ۱۰ میلیون و ۴۷۰ هزار تومان منطقه ۸ متری ۱۰ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان منطقه ۱۲ متری ۵ میلیون و ۹۴۰ هزار تومان منطقه ۱۲ متری ۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان منطقه ۱۴ متری ۸ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان منطقه ۱۴ متری ۸میلیون و ۴۰۰ هزار تومان
ایده، طراحی و نحوه محاسبه این شاخص توسط اقتصاددانان مشهور كارل كیس، رابرت شیلر و آلن وایس انجام شد و بعنوان معتبرترین و پر ارجاع ترین شاخص قیمت مسكن در آمریكا مورد استفاده است. از طرفی این شاخص بعنوان یكی از اصلی ترین شاخص های اقتصاد كشور در كنار شاخص هایی چون نرخ اشتغال و درآمد مورد توجه قرار دارد. در محاسبه این شاخص قیمت معامله شده و تعداد دفعات معامله واحد مسكونی تأثیر پررنگ تری (وزن بیشتری) در محاسبه دارد.
بدین ترتیب تغییر قیمت واحدهای مسكونی كه به دلیلهای مختلف از قبیل قیمت غیر معقول معامله نمی شوند یا كمتر معامله می شوند در محاسبه شاخص لحاظ نمی شوند و این نكته حائز اهمیت است؛ چراكه چنان چه فروشنده واحد مسكونی قیمت بالا و غیر معقولی را در نظر داشته باشد و بدان دلیل واحد معامله نشود، آن واحد مسكونی در محاسبه شاخص لحاظ نمی گردد.
از طرفی چنانچه واحد مسكونی قیمت معقولی در بازار داشته باشد و تعداد دفعات معامله آن بالا باشد، تأثیر آن بر شاخص به همان تناسب بالاتر است. یعنی در شاخص كیس شیلر قیمت مسكن و تعداد دفعات معامله شده در بازه زمانی خاص تأثیر بیشتری در شاخص خواهند داشت.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب