قهر عرضه و تقاضا در بازار مسکن پایتخت
به گزارش زمین دار شو بررسی سه شاخص قیمت، متراژ و محدوده معاملات از آن حکایت می کند که دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن شهر تهران، مسیری جداگانه را طی می کنند؛ بدین معنا که عرضه واحدها از نوع بزرگ متراژ، بالاتر از میانگین قیمت و در محدوده شمال تهران است اما تقاضای واقعی در واحدهای کوچک، کمتر از متوسط قیمت و در مناطق مصرفی تمرکز کرده است.
به گزارش زمین دار شو به نقل از ایسنا، نزدیک ۵۷ درصد معاملات مسکن در محدوده قیمتی کمتر از میانگین شهر یعنی پایین تر از ۳۹.۴ میلیون تومان در هر متر مربع انجام می شود. از سوی دیگر متوسط قیمت در ۱۶ منطقه از شهر تهران پایین تر از سطح میانگین کلی است. واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع رتبه اول از نظر مساحت را به خود اختصاص می دهد و حدود ۵۴ درصد معاملات در واحدهای کمتر از ۸۰ متر انجام می شود. این در شرایطی است که عمده واحدهای عرضه شده در آگهی ها در محدوده شمالی پایتخت و بالاتر از ۸۰ متر مربع هستند.
عمده خریدهای بازار مسکن در سه ماهه ابتدای سال جاری از نوع سرمایه گذاری بوده است. اما اتفاق مثبت می تواند این باشد که جریان بخر و بفروشی و سفته بازی در عین حال که بازار مسکن را مأمنی برای حفظ ارزش دارایی برگزیده، تقاضای بالفعل خرید در سال های آینده را در محاسبات خود لحاظ کرده است. به علت رشد سنگین قیمت خانه در چهار سال گذشته نبض خریدهای مصرفی بسیار کند می زند و خریدهای سرمایه ای بعد از غیبت حدودا یک ساله عمده فضای بازار ملک را از اسفند سال قبل تا کنون به خود مختص کرده است.
بازار مسکن در ماههای اردیبهشت و خرداد ۱۴۰۱ با دو تغییر معنادار مواجه گردید. دو تورم ماهیانه ۶.۱ و ۸.۴ درصد در ماههای دوم و سوم سالجاری گویای آن می باشد که سرمایه گذاران با پیش فرض انتظارات تورمی، افزایش تورم، رکود بازارهای رقیب و افت بورس، بازار ملک را برای حفظ ارزش دارایی خود برگزیده اند. با این وجود چشم انداز خویش را معطوف به دوره رونق خریدهای مصرفی در آینده قرار داده و سرمایه خویش را به خرید آپارتمان هایی متناسب با الگوی مصرف اختصاص داده اند.
خرداد سال جاری دو رکورد در بازار املاک پایتخت به ثبت رسید. اولین رکورد به رسیدن متوسط قیمت به ۳۹.۴ میلیون تومان در هر متر مربع مربوط می شود که رقمی بی سابقه به حساب می آید. اتفاق دیگر رسیدن تعداد معاملات به حد نرمال می باشد که در ۴۹ ماه گذشته بی سابقه بود. خرداد ۱۴۰۱ حدود ۱۴ هزار قرارداد خرید و فروش خانه در تهران به امضا رسید که در ۴۹ ماه گذشته با چنین حجمی از معاملات مواجه نشده بود.
قیمت مسکن در یک ماه ۸.۴ درصد افزوده شد که بالاترین بازدهی را بین بازارهای سکه، دلار و سهام به خود اختصاص داد رشد سالیانه قیمت مسکن هم ۳۲.۸ درصد به ثبت رسید. البته تورم عمومی در هر دو شاخص ماهیانه و سالیانه به ترتیب با ثبت رکورد ۱۲ درصد و ۵۲ درصد، بالاتر از تورم بازار مسکن قرار گرفت. شرایط فعلی گویای آن می باشد که برخلاف دهه های گذشته، بازار مسکن به سرعت خویش را با تحولات اقتصادی وفق می دهد. از سوی دیگر نرخ رشد واقعی قیمت مسکن، منفی است. بدین معنا که قیمت اسمی مسکن حدود ۳۳ درصد رشد کرده اما قیمت واقعی آن ۱۹ درصد کاسته شده است.
از سوی دیگر بازار مسکن شهر تهران با عرضه ی انبوه واحدهای بزرگ متراژ در نیمه شمالی روبرو شده است. زمین گیر شدن سرمایه ها در بخش زمین و مسکن، دو صدمه را متوجه هردو طرف عرضه و تقاضا کرده است. طرف عرضه باآنکه از ماراتن رشد قیمتها سود برده اما در عین حال با بلوکه شدن دارایی خود روبرو شده است. طرف تقاضای مصرفی هم به لحاظ جهش سنگین قیمتها به صورت کلی از بازار کنار رفته و این عامل، گردش نقدینگی در بازار را مختل کرده است.
اشتباه محاسبات سرمایه گذاران ملکی طی حدود یک دهه اخیر درمورد تمرکز بر واحدهای بزرگ متراژ و لوکس منجر به اشباع بازار در این بخش شده است. بر این اساس جریان سرمایه گذاری باید مسیر خویش را در هر دو بخش تولید و سفته بازی از شمال به مرکز، جنوب و حومه تهران تغییر دهد.
با وجود سرکوب توان تقاضای واقعی خرید مسکن، خردادماه سال جاری تعداد معاملات نسبت به ماه گذشته ۳۲ درصد و در مقایسه با خرداد سال قبل ۱۷۲ درصد رشد کرد. بررسی ها گویای آن می باشد که عمده خرید و فروش ها از نوع سرمایه گذاری است. با عنایت به خلاء پایه های مالیاتی در بخش املاک، مسکن نه تنها بعنوان سپری در مقابل تورم، سرمایه ها را حفظ می نماید بلکه بنا به قول کارشناسان، در بلندمدت تمامی بازارها را به لحاظ بازده سرمایه پشت سر می گذارد.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب