بازار اجاره از تب و تاب افتاد
زمین دار شو: بازار اجاره بعد از طی چهار ماه پرالتهاب از حدود یک ماه قبل به آرامش نسبی رسیده و این در حالیست که دولت بمنظور کنترل این بازار اقداماتی همچون لایحه اجاره داری حرفه ای، پرداخت کمک ودیعه و تعیین سقف مجاز برای قراردادهای تمدید را انجام داده است.
به گزارش زمین دار شو به نقل از ایسنا، اطلاعات غیررسمی از افت بازار اجاره مسکن خبر می دهد. بررسی ها نشان میدهد نرخ های پیشنهادی رهن و اجاره مسکن در شهر تهران در مردادماه ۱۴۰۱ نسبت به ماه قبل ۸ درصد کم شده است. بازار اجاره، مردادماه را به عنوان یکی از ماه های پیک جابه جایی با التهاب کمتری در مقایسه با ماه های گذشته پشت سر گذاشت.
آمار رسمی درمورد قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه نیز بررسی های میدانی در خصوص کسادی این بازار را تایید نمود. مطابق اعلام مرکز آمار ایران، متوسط قیمت وزنی هر متر مربع آپارتمان های مسکونی شهر تهران در مردادماه امسال ۴۵ میلیون و ۱۴۸ هزار تومان بوده که در مقایسه با تیرماه افزایش ۱.۸ درصد را نشان میدهد. مرکز آمار هم چنین متوسط حسابی قیمت مسکن در تهران را ۴۲ میلیون و ۸۳۹ هزار تومان اعلام نمود.
وزارت راه و شهرسازی با انتشار گزارشی اقدامات دولت برای کنترل بازار اجاره را تشریح نمود. در این گزارش آمده است: وزارت راه و شهرسازی با تامین زمین یک میلیون و ۶۳۱ هزار و ۴۴۰ واحد مراحل مختلف ساخت یک میلیون و ۱۶۳ هزار و ۵۴۹ واحد را آغاز نموده است و در بخش کنترل بازار اجاره علاوه بر بسته سیاستی مصوب شده در جلسه سران قوا به تدوین لایحه اجاره داری حرفه ای و پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن پرداخته است.
حسب اطلاعات طرح جامع مسکن طی ۵ سال قبل باید سالانه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی تامین می شد. این در شرایطی است که برمبنای اطلاعات انتشار یافته طی سالهای مذکور فقط به میزان ۵۰ درصد این میزان، تولید مسکن در کشور صورت گرفته است و بازار مسکن در وضعیت فعلی با عدم تعادل شدید بین عرضه و تقاضا روبه رو شده است. بدین جهت و همین طور متاثر از بی ثباتی های روی داده در وضعیت کلان اقتصادی طی سالهای قبل، قیمت مسکن و اجاره بها به میزان قابل توجهی بالا رفته است. مجموعه این شرایط، عموم خانوار به ویژه خانوار موجود در دهک های پائین درآمدی را در تامین مسکن با مشکل مواجه نموده است. بدین سبب لازم است دولت در قالب قوانین و مقررات موجود به ویژه قانون جهش تولید مسکن و قانون ساماندهی و پشتیبانی از تولید و عرضه مسکن با ارائه انواع امکانات و مشوق ها همچون ارائه زمین ارزان زمین تامین مسکن را برای خانوارهای فاقد مسکن واجد شرایط ایجاد نماید.
تلاش های دولت در ساماندهی بازار اجاره
دولت سیزدهم برای کنترل بازار اجاره علاوه بر افزایش سقف تسیهلات، تعیین سقف افزایش اجاره بها، بسته کنترل بازار مسکن را در سه بخش تدوین کرده است که در جلسه سران قوا برای راهکارهای کوتاه مدت آن تصمیم گیری شد.
با توجه به این که اجاره بهای مسکن هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت در مسکن و به عبارتی یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب میشود، بدین سبب بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه شده در مجموعه اقتصاد و در وضعیت تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش قیمت مواجه شود. بعلاوه اجاره بهای دریافتی نسبتی از قیمت ملک مورد اجاره است و اثر افزایش قیمت مسکن به عنوان یک دارایی بر روی اجاره بها با وقفه ظاهر خواهد شد.
به همین دلیل و به طورکلی با اهمیت ترین عوامل موثر بر اجاره بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش پذیری اجاره بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره ای متناسب با تمکن مالی دهک های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره ای، و نرخ سود سپرده های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن می باشد.
نقدینگی و تورم عمومی با وجود افزایش نرخ رشد نقدینگی بیش از ۴۰ درصدی در سال ۱۴۰۰، تاثیر آن بر تورم عمومی و اثرگذاری با وقفه آن بر روی اجاره بهای مسکن، بدیهی است که اجاره بها مستعد افزایش بوده و از متغیرهای کلان تاثیر می پذیرد.
ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره ای متناسب با تمکن مالی دهک های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره ای- افزایش تعداد خانوارهای تک نفره و کاهش تولید و عرضه مسکن در سالهای قبل، عرضه مسکن اجاره ای به بازار متناسب با تقاضا را کاهش داده و زمینه افزایش اجاره بها را فراهم آورده است.
نرخ سود سپرده های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن
نرخ سود سپرده های بانکی از دیگر عواملی است که بر ترکیب رقم رهن و اجاره ماهانه تاثیر می گذارد، به عبارتی در شرایطی که نرخ سود سپرده بالا باشد، موجرین تمایل به دریافت رهن بیشتر و در زمان کاهش نرخ سود تمایل به افزایش رقم اجاره بها دارند.
تدوین لایحه اجاره داری حرفه ای
با وجود همه این موارد وزارت راه و شهرسازی اقدامات مختلفی در امتداد کنترل بازار اجاره و کمک به مستاجرین انجام داده از آن جمله می توان به تدوین لایحه اجاره داری حرفه ای با هدف ساماندهی بازار اجاره و پشتیبانی از مستأجران که جهت تصویب و ابلاغ به دولت ارسال شده، اشاره نمود.
پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن
همین طور طی سال های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ سود پایین به مستاجرین پرداخت گردید که در قالب این طرح بیش از ۴۵۰ هزار خانوار از تسهیلات کمک ودیعه مسکن استفاده کردند. همین طور محدودیت افزایش سقف اجاره بها در سال ۱۴۰۱ نیز اجرائی شده که برابر گزارش های دریافتی تاثیر چشمگیری در جلوگیری از جا به جایی مستأجران و افزایش تمدید قراردادهای اجاره داشته شده است.
ثبت نام از مستأجران متقاضی دریافت تسهیلات ودیعه مسکن به تعداد بیش از ۳.۲ میلیون نفر از سال ۱۳۹۹ تا کنون که ۵۰۵.۲۵۱ نفر ان مربوط به فاز سوم تسهیلات در سال ۱۴۰۱ است.
احراز شرایط متقاضیان دریافت تسهیلات ودیعه و شناسایی بیش از ۸۹۰هزار متقاضی واجد شرایط از سال ۱۳۹۹ تا کنون که ۴۴۲.۷۵۰ نفر ان مربوط به متقاضیان سال ۱۴۰۱ است.
پرداخت حدود ۵۰۰هزار فقره تسهیلات ودیعه مسکن به مستأجران متقاضی که بیش از ۴۰ هزار واحد آن مربوط به متقاضیان ثبت نامی از اواخر خرداد ماه و تسهیلات سال ۱۴۰۱ می باشد.
تعیین سقف افزایش اجاره بها برای قراردادهای تمدیدی ۱۴۰۱
لازم به توضیح است که برنامه تعیین سقف افزایش اجاره بها برای قراردادهای تمدیدی سال ۱۴۰۱ در دستور کار قرار گرفت ومصوب شده است. به علاوه پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران برای شهر تهران، مراکز استانها و سایر نقاط شهری با افزایش مبلغ ۱۰۰، ۷۰ و ۴۵ میلیون تومان برای سال ۱۴۰۱ در شورای پول و اعتبار مصوب شده که پرداخت آن در شبکه بانکی کشور در حال انجام می باشد.
علاوه بر این تولید و عرضه مسکن در قالب طرح های حمایتی و کمک به کسب وکار بخش خصوصی در قالب قانون جهش تولید مسکن با جدیت در حال انجام می باشد. این اقدام منجر به افزایش موجودی مسکن در کشور و بدنبال آن کنترل بهای مسکن و کنترل نرخ رشد اجاره بهای مسکن خواهد شد.
گزارش های میدانی حاکی از آنست که سیاست های اجرائی سالهای قبل همچون پرداخت تسهیلات کمک ودیعه و تعیین سقف اجاره بها تاثیر مطلوبی در کنترل افزایش اجاره در قراردادهای تمدیدی اجاره خصوصاً در شهرهای بزرگ داشته است.
تدوین بسته مدیریت بازار اجاره
مجموعه ای با عنوان بسته مدیریت بازار اجاره در سه بخش تدوین شده است. موضوع نخست این بسته، موضوع کمک یا تشدید عرضه واحدهای خالی موجود در بازار است. این اقدام کوتاه مدت با سامانه املاک و اسکان اجرائی شده است. سامانه اسکان املاک در دی ماه سال قبل برای نخستین بار توانست بیش از ۵۶۰ هزار واحد مسکونی خالی را شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی نماید و نخستین مالیات های خانه خالی پس از ۴۰ و چند سال که از نخستین قانون می گذشت، در بهمن ماه سال قبل به اجرا درآمد.
موضوع دوم افزایش تولید واحد های مسکونی است که در قالب پروژه های حمایتی طرح نهضت ملی مسکن با جدیت در حال انجام می باشد بطوریکه وزارت راه و شهرسازی با تامین زمین یک میلیون و ۶۳۱ هزار و ۴۴۰ واحد مراحل مختلف ساخت یک میلیون و ۱۶۳ هزار و ۵۴۹ واحد را آغاز نموده است.
تهیه، ارائه و تصویب بسته سیاسی به نشست سران قوا علاوه بر تعیین میزان افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره بها در سال ۱۴۰۱ و تمدید خودکار یکساله قراردادهای اجاره، موارد استثناء شده از تمدید خودکار اجاره نامه ها قید شده است.
مستاجر در صورتیکه مالک، ملک یا واحد مورداجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت نموده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد، و یا این که مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به گرفتن پروانه ساختمانی از مراجع ذی ربط اقدام نموده باشد، لازم است واحد مسکونی را تخلیه کند.
همین طور درصورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخصیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام بموقع تکالیف اقدام نکرده باشد و یا این که افزایش مبلغ اجاره بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر پذیرفته نشود، لازم است واحد مسکونی توسط مستاجر تخلیه شود.
سران قوا همین طور مصوب کردند؛ درصورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی کرده و برای سکونت به واحد مورداجاره نیاز داشته باشد و یا این که مالک نیاز به سکونت در واحد مسکونی خود داشته باشد با داشتن شرایط لازم، مستأجر لازم است واحد مسکونی را تخلیه کند.
ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است.
مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مکلفند در کمترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام نمایند.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب